Mietminderung – Warum sie automatisch kraft Gesetzes entsteht

Die Mietminderung ist kein Entgegenkommen des Vermieters und auch kein Ergebnis einer Verhandlung. Sie entsteht automatisch kraft Gesetzes, sobald die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. § 536 BGB ordnet an, dass die Miete für die Zeit, in der ein Mangel besteht, in dem Umfang gemindert ist, in dem die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist. Eine gesonderte Erklärung des Mieters ist dafür nicht erforderlich.

Ein Mangel liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung von dem abweicht, was vertraglich geschuldet ist. Typische Beispiele sind Feuchtigkeit, Schimmel, ein Heizungsausfall, erheblicher Lärm oder eine gestörte Warmwasserversorgung. Entscheidend ist allein, dass der Mangel die Nutzung der Wohnung beeinträchtigt – nicht, ob der Vermieter den Mangel verursacht hat oder etwas dafür kann.

Die Mietminderung tritt automatisch ein, sobald der Mangel entsteht. Der Mieter muss also nicht erst um Zustimmung bitten oder eine besondere Erklärung abgeben. Wichtig ist jedoch, dass der Mangel unverzüglich angezeigt wird, damit der Vermieter die Möglichkeit hat, ihn zu beseitigen. Die Anzeige ist zwar keine Voraussetzung für die Minderung selbst, sie verhindert aber spätere Auseinandersetzungen und schützt den Mieter vor dem Vorwurf, eine Reparatur verzögert zu haben.

In der Praxis entstehen viele Diskussionen über die Höhe der Minderung. Gesetzliche Prozentsätze gibt es nicht. Die Gerichte orientieren sich an der Intensität und Dauer der Beeinträchtigung. Ein Heizungsausfall im Winter führt regelmäßig zu einer deutlichen Minderung, während leichte optische Abweichungen nur einen geringen Einfluss haben. Die Bewertung hängt immer vom konkreten Einzelfall ab.

Für Mieter wie Vermieter ist wichtig zu wissen: Die Mietminderung ist keine Drucksituation, sondern eine gesetzliche Rechtsfolge, die das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung wiederherstellen soll. Wer frühzeitig prüft, ob ein Mangel vorliegt und wie stark die Beeinträchtigung ist, schafft Klarheit und vermeidet unnötige Konflikte.