Wer darf in der WEG handeln, wenn es „nur“ zwischen Wohnungen knallt?

In Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich häufig die Frage, wer eigentlich zuständig ist, wenn es zu Störungen zwischen Nachbarn kommt: Muss die Gemeinschaft aktiv werden, oder kann der einzelne Eigentümer selbst vorgehen? Die Antwort hängt davon ab, welcher Bereich betroffen ist – Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum.

Geht es um Störungen, die von einer Wohnung zur anderen ausgehen, also um typische Konflikte zwischen zwei Sondereigentümern, stehen die Ansprüche in aller Regel dem betroffenen Eigentümer selbst zu. Das betrifft Situationen wie Lärm, Gerüche, Rauch, Musikanlagen, Hundegebell oder andere Beeinträchtigungen aus der Nachbarwohnung. In solchen Fällen kann sich der Eigentümer wie ein „normaler Nachbar“ auf § 1004 BGB, § 906 BGB und die einschlägigen nachbarrechtlichen Vorschriften berufen. Die WEG muss dafür nicht tätig werden, denn es handelt sich um eine unmittelbare Störung zwischen zwei Sondereigentümern.

Anders ist die Lage, wenn Gemeinschaftseigentum oder das Grundstück selbst betroffen sind. Dazu gehören etwa Grenzbebauungen, Überwuchs, Zäune, Stellplätze oder Zuwege. In diesen Fällen ist regelmäßig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anspruchsberechtigt. Die WEG handelt dann als Verband, vertreten durch den Verwalter und auf Grundlage eines entsprechenden Beschlusses. Hier kann der einzelne Eigentümer nicht im eigenen Namen vorgehen, weil die Ansprüche der Gemeinschaft zustehen.

In der Praxis werden diese Ebenen häufig vermischt. Manche Eigentümer warten auf die WEG, obwohl sie selbst klagebefugt wären. Andere versuchen, Ansprüche der Gemeinschaft im eigenen Namen durchzusetzen, obwohl ihnen diese gar nicht zustehen. Beides führt zu Verzögerungen und unnötigen Auseinandersetzungen.